Co sprawdzić przed zakupem działki?

Zakup działki to poważna decyzja. Warto przygotować się do transakcji strategicznie, aby uniknąć przykrych niespodzianek, które mogą później kosztować sporo czasu i pieniędzy. Poniżej przedstawiamy praktyczny przewodnik jak skutecznie taki cel osiągnąć:

PRAWO MIEJSCOWE I PRZEZNACZENIE TERENU:

Prawo miejscowe to przepisy obowiązujące w konkretnej lokalizacji, wskazujące możliwości oraz warunki zabudowy:

  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jest dokumentem dostępnym 'od ręki’.

  • Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) jest dokumentem równorzędnym do MPZP w przypadku gdy na danym terenie taki plan miejscowy nie obowiązuje. W celu jego uzyskania należy zgłosić się z odpowiednim wnioskiem do Gminy. Czas oczekiwania na WZ waha się w granicach kilku miesięcy.

Skonfrontuj parametry zabudowy z planami biznesowymi, aby nie zablokować własnej inwestycji.

PARAMETRY ZABUDOWY

Parametry zabudowy w prawie miejscowym to informacja na temat potencjału i skali Twojej inwestycji. Zwróć uwagę na:

  • Wskaźnik intensywności zabudowy 
  • Powierzchnia zabudowy 
  • Powierzchnia biologicznie czynna 
  • Wysokość zabudowy 
  • Linia zabudowy 
  • Ograniczenia i zakazy 
UZBROJENIE TERENU

Działki w pełni przygotowane pod inwestycję są uzbrojone. Często jednak, doprowadzenie infrastruktury leży po stronie Inwestora. Procedury i roboty budowlane z tym związane mają istotny wpływ na czas realizacji oraz koszty. Poniżej przedstawiamy główne składniki uzbrojenia:

  • Energia elektryczna — przyłącze nN (230/400 V) lub SN, stacja transformatorowa.

  • Woda — przyłącze wodociągowe.

  • Ścieki sanitarne — przyłącze kanalizacyjne (grawitacyjne lub tłoczne) lub szambo (jeżeli nie ma w pobliżu sieci kanalizacji sanitarnej).

  • Odprowadzanie wód opadowych — zewnętrzna kanalizacja deszczowa, która może być rozszerzona o system retencji.

  • Gaz — przyłącze gazowe.

  • Telekomunikacja / Internet / światłowód — przyłącza i kanalizacja teletechniczna.

  • Drogi dojazdowe, place manewrowe, chodniki, oświetlenie.

  • Zagospodarowanie terenu — ogrodzenia, sieci zasilające urządzenia zewnętrzne, ewentualne odwodnienia specjalne.

OTOCZENIE I LOKALIZACJA

Przed zakupem lub zabudową działki inwestycyjnej warto zwrócić uwagę na:

  • Przeznaczenie sąsiednich terenów oraz ich zabudowa – jest to istotny czynnik, który wpływa na warunki ochrony pożarowej inwestycji, ale też przesłanianie budynków sąsiadujących. Warto zweryfikować konieczne odległości, aby uniknąć kosztownych rozwiązań technicznych oraz w pełni wykorzystać potencjał zabudowy terenu. 

  • Dostępność komunikacyjna – warto zweryfikować przy jakiej drodze znajduje się wybrana lokalizacja (gminna, powiatowa, wojewódzka, krajowa). Rodzaj i klasa drogi ma wpływ na stopień skomplikowania procedur i wdrażanych rozwiązań. 

  • Uwarunkowania środowiskowe – Planowana inwestycja może też oddziaływać na środowisko i konieczne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej i sporządzenie raportu. Jest to wielomiesięczna procedura, która wpływa w sposób istotny na czas realizacji. 

  • Istniejąca infrastruktura techniczna – Wydawałoby się, że im więcej infrastruktury na działce, tym lepiej. Jest jednak mały haczyk: niekiedy na działce mamy uzbrojenie, które będzie w kolizji z przyszłą inwestycją i konieczna będzie jej przebudowa, co wpływa na zwiększenie nakładów finansowych i czasowych. 

    Więcej w artykule: 'INFRASTRUKTURA TECHNICZNA. WRÓG CZY PRZYJACIEL’.

  • Własność gruntów sąsiednich – warto zwrócić uwagę na właścicieli gruntów sąsiednich (np. czy są to grunty prywatne, gminne, kolejowe). W niektórych przypadkach wpływa to na dodatkowe procedury formalno-prawne i uzgodnienia. 

OGRANICZENIA FORMALNE

W wybranej lokalizacji możemy napotkać czynniki, które w sposób znaczący wpłyną na liczbę i czas procedur formalno-prawnych, a tym samym przesuną moment uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprawdź czy masz do czynienia z:

  • Teren zalewowy
  • Teren zmelioralizowany
  • Teren zamknięty – port lub teren kolejowy, wojskowy 
  • Strefa ochrony archeologicznej
  • Strefa ochrony konserwatorskiej 
  • Zbliżenie do linii elektroenergetycznych średniego i wysokiego napięcia
  • Zbliżenie do sieci gazowej wysokiego ciśnienia.
  • Teren Natura 2000
WARUNKI GRUNTOWE

Wysokość wód gruntowych i rodzaj podłoża gruntowego, wpływają na konkretne rozwiązania projektowe.

 

Warto te dane zweryfikować i zlecić badanie podłoża gruntowego, aby uniknąć lub przygotować się na kosztowne prace ziemne i budowlane. Więcej w artykule: 'CHCESZ OMINĄĆ KOSZTY? ZLEĆ BADANIE GRUNTU.’